Согласно высказываниям Юрия Рысина, администрация на протяжении десятилетий сохраняла запасную зону Бугазской косы, что позволило сохранить этот район в его первозданном виде. Исключение составляет узкая полоса прибрежной территории рядом со станицей Благовещенской, где временно размещены базы для отдыха. По мнению господина Рысина, данное место отличается уникальным климатом и чистым морем, делая его, безусловно, лучшим песчаным пляжем на Черноморском побережье. Выбор данного участка считается оптимальным, и проект создания нового курортного города, по его мнению, обречен на успех.
Тем не менее, с точки зрения строительства, участок, по мнению эксперта, представляет собой непростую задачу. «Здесь десятки метров песка без твердого основания. Строительство фундамента, прокладка коммуникаций — все это будет сопряжено с серьезными трудностями из-за подвижного грунта. Кроме того, здесь высокий уровень сейсмической активности, достигающий минимум 8 баллов. Поэтому инженерные вызовы огромны», — поясняет Рысин.
Архитектор утверждает, что с учетом успешного опыта организации олимпийских сооружений, страна способна преодолеть все трудности, связанные с реализацией данного проекта. Процесс строительства на Имеретинской низменности, как отмечает Рысин, был крайне сложным из-за галечных грунтов, глины и высокой сейсмической активности, однако все препятствия были успешно преодолены. Строили на песке в Дубае и Абу-Даби, и несмотря на отсутствие высокой сейсмичности, проблемы неизбежны. Рысин уверен, что справятся и с этим вызовом.
Однако участок, предназначенный для санаториев, вызывает у Рысина сомнения. «Лиман и море — разные места притяжения. Стоит ли строить объекты высокого класса, например, санатории, с ориентацией на лиман? Сомневаюсь. Люди едут на курорт для моря, а лиман, хоть и приятное и тихое место, не обладает тем качеством, которое ищут отдыхающие. Возможно, в этой части проекта потребуются корректировки», — считает архитектор.
Цифры вызывают недоверие.
Глава туроператора «Дельфин» Сергей Ромашкин отмечает, что на данный момент имеется недостаточно информации о экономике проекта, и даже представленные цифры вызывают вопросы. Особенно это касается ожидаемого прибытия 5 миллионов посетителей. По мнению Ромашкина, стоит ожидать туристического потока на уровне 1-1,5 миллиона человек в год.
Также сомнения вызываются у кандидата экономических наук, доцента экономического факультета Кубанского государственного университета Альберта Коваленко. «Если мы говорим о 15 тысячах номеров и увеличении потока туристов на 5 миллионов человек в год, то выходит, что каждый посетитель, заселившись в номер, должен пробыть там чуть больше суток, или трехчленная семья задержится на три дня при условии круглогодичной работы. В некоторых цифрах заметны неточности. 15 тысяч номеров приведут к созданию 18 тысяч рабочих мест. Даже если просто разделить, получится более одного сотрудника на номер. Вероятно, здесь предполагается мультипликативный эффект, но даже учитывая это, цифры вряд ли превысят 10 тысяч, что заставляет задуматься о производительности труда», — аргументирует преподаватель.
При полном финансировании и учете благоприятного климата (преимущественно для строительства зимой), возможно осуществить этот проект в течение двух лет.
Согласно Альберту Коваленко, тот уровень финансирования, на который рассчитывают организаторы, составит от 500 до 700 миллиардов рублей. Эксперт считает, что при наличии полного финансирования и учете благоприятного климата, этот проект возможно завершить за два года.
Отличное мнение имеет Юрий Рысин. По его мнению, выполнение проекта в лучшем случае займет десять лет из-за большого объема строительных работ, инженерной подготовки, защитных мероприятий и других необходимых действий.
Сергей Ромашкин утверждает, что строительство качественного отеля в Анапе, при наличии существующей инфраструктуры, обычно занимает три года. По его мнению, отели высшего класса, такие как «пять звезд», вряд ли появятся быстрее трех лет без строгого контроля инвестора и предварительного построения коммуникаций и дорог.
Ромашкин отмечает, что основной проблемой при оценке времени реализации проекта может стать участие десятков или сотен инвесторов с разными ресурсами и квалификацией, что усложнит согласование общего временного плана.
Риск менеджмент проекта
Экспертная группа при Минэкономразвития России оценила проект как высокоинвестиционно привлекательный. Согласно Мурату Дудареву, ответственному секретарю экспертной группы и сопредседателю общероссийской общественной организации «Опора России» в Краснодарском крае, участие в создании нового курортного города будет привлекательно для крупных компаний, специализирующихся на строительстве и управлении отелями, аквапарками и местами для событийного туризма.
Для малого бизнеса, по словам Дударева, такой проект может оказаться слишком сложным. Он оценил сроки окупаемости следующим образом: отели — от 7 до 9 лет, общепит — до 5 лет, тематические парки с доходностью более 20% годовых — около 7 лет, а спортивная индустрия — до 10 лет. Однако, при наличии множества дополнительных услуг, сроки окупаемости могут сократиться. Дударев также отметил, что гостиницы возле спортивных сооружений могут улучшить экономику спортивных инвестиционных проектов.
Проект обладает высокой инвестиционной привлекательностью с учетом тщательно выстроенных категорий инвесторов. При текущей учетной ставке, малым и средним инвесторам может быть затруднительно привлечь инвестиции.
Экспертное мнение Альберта Коваленко подчеркивает, что привлекательность инвестиций в проект высока, но привлечение мелких и средних инвесторов при текущих ставках представляет определенные трудности. Специалист рекомендует обращаться к крупным инвесторам, хотя они не смогут полностью охватить все аспекты проекта. Прогнозируется, что доходность различных сегментов не значительно превысит средние цифры по отрасли, с акцентом на общественное питание и гостиничный бизнес. Окупаемость проекта с учетом ключевой ставки является одним из значительных рисков.
Сергей Ромашкин высказывает мнение, что успех проекта во многом зависит от качества и финансовой мощности инвесторов. Он подчеркивает важность соблюдения сроков реализации проекта и завершения отдельных зон внутри комплексного плана. Важно избегать изменений на ходу, чтобы не повторить ошибки предыдущих олимпийских проектов.
Юрий Рысин отмечает, что реализация проекта требует этапного подхода, при котором каждый этап будет представлен как завершенный объект. Он подчеркивает необходимость строительства инженерных сетей целиком, а не фрагментарно, чтобы обеспечить комфорт и удобства для будущих туристов в «Новой Анапе». Реализация проекта требует серьезных строительных работ и комплексного подхода к созданию инфраструктуры.
Экономическая окружающая среда и цели проекта.
Финансирование проекта вызывает сомнения у экспертов. Согласно генеральному директору компании «INFOLine-Аналитика» Михаила Бурмистрова, проект является амбициозным, но вероятность его полной реализации крайне низка из-за высоких процентных ставок по кредитам, вызванных повышением ключевой ставки Центробанка. Найти финансирование для такого крупного проекта в 2023–2024 годах будет чрезвычайно сложно. Есть вероятность, что это удастся сделать к 2025 году, однако даже здесь есть сомнения, особенно учитывая значительные инвестиции в транспортную инфраструктуру. Важно оценить готовность инвесторов вкладываться в транспортную инфраструктуру, поскольку только за счет государственного финансирования построить транспортные объекты не удастся. Альберт Коваленко соглашается, что вызовом для инвестиций является современная ставка рефинансирования. Он отмечает, что рост инвестиционной привлекательности крымского побережья может стать серьезной конкуренцией для «Новой Анапы». В процессе реализации проекта возможны традиционные неудобства для жителей и отдыхающих, включая ограничения на строительство в летний сезон. Однако строительные работы зимой могут создать новые рабочие места в период спада занятости, хотя не каждый сотрудник сферы обслуживания готов стать строителем.
Сергей Петров отмечает, что проблема высокой стоимости капитала всегда оставалась актуальной для предпринимателей. «Рассчитывать исключительно на собственные средства инвесторов — неразумно. Предполагается, что для реализации данного проекта будут задействованы кредитные ресурсы. Однако текущие макроэкономические условия не слишком благоприятны для успешной реализации данной строительной инициативы. Предоставление государством доступа к более дешевому капиталу существенно ускорило бы темпы развития данного проекта», — подводит итоги эксперт.
По мнению Александра Никитина, препятствием для успешной реализации проекта может стать длительность согласовательных процедур. «Необходимо создать благоприятную инвестиционную среду, обеспечивая не только безопасность и стабильность на этапе строительства, но и в период эксплуатации объектов, включая заключение специальных инвестиционных соглашений», — считает Никитин.
